Economia

Compri casa? Il mutuo come non te l'hanno spiegato prima

Una guida accessibile a tutti per acquistare casa con un mutuo.

L'immobile che fa al caso nostro è disponibile: come procedere con l'acquisto? Se non si dispone del denaro sufficiente si ricorre a un mutuo: quali sono gli step principali per richiederlo? Fino a quale importo la banca è disposta a concedere il prestito e per quanti anni? Quale tasso ci conviene contrattare? Sono tutte domande che è giusto porsi nei momenti importanti della vita personale e familiare e su cui è fondamentale avere delucidazioni prima di compiere un passo importante come l'acquisto di una casa.

Che cos'è un mutuo e come attivarlo
Il mutuo è una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti:

  • Il mutuante, ossia il soggetto (tipicamente una banca) che eroga una somma sotto forma di prestito.
  • Il mutuatario, colui che si impegna a restituire la somma ricevuta.

Il mutuo presenta la caratteristica di reciprocità: quanto viene prestato deve essere restituito entro una certa scadenza; ciò fa sì che il contratto stipulato giunga alla sua naturale conclusione.

Il bilancio familiare
In Italia il 75% delle famiglie ha una casa di proprietà; gli italiani, quindi, investono nel patrimonio immobiliare ma non tutti hanno a disposizione la liquidità necessaria per l'acquisto di un'abitazione. Negli ultimi 5 anni è aumentata la platea degli italiani con almeno un finanziamento attivo, stimolati da condizioni d'offerta e tassi applicati vantaggiosi oltre che dal proliferare di promozioni.
Nel processo di pianificazione finanziaria personale, adottare una strategia di indebitamento in modo consapevole risponde allo scopo di anticipare, nel presente, la realizzazione di progetti di vita e di specifiche esigenze. Ecco perché è fondamentale partire dal proprio bilancio familiare per avere non soltanto una panoramica delle proprie entrate e (soprattutto) delle spese in uscita, ma anche per riuscire a stanziare un budget da investire in spese importanti come l'acquisto della casa.

Quando decidiamo di stipulare un mutuo ci assumiamo dei rischi. La prima valutazione da fare è certamente di tipo finanziario e deriva da:

  1. L'importo periodico della rata di rimborso, che è legato alla tipologia di tasso applicato.
  2. La durata del piano.
  3. L'ammontare complessivo da restituire, comprensivo di costi e interessi.

Il mutuo risulta essere un impegno importante per il bilancio familiare e va scelto con molta attenzione. Da dove iniziare? Innanzitutto, un aspetto essenziale da prendere in considerazione è capire quanto del capitale personale può essere investito per finanziare l'acquisto della casa, la stipula del mutuo e il pagamento delle rate. Valutare, dunque, l'entità dei propri risparmi e stanziare il proprio budget massimo di investimento. Molto spesso, infatti, si commette l'errore di cercare casa senza conoscere la propria capacità di "mutuo-acquisto", ovvero l'importo massimo che l'istituto bancario a cui ci si rivolge sarebbe disposto a stanziarci; ciò fa sì che si rischi di perdere una proposta d'acquisto vantaggiosa proprio perché la banca, valutando la nostra capacità di rimborso (rating), decida di non concederci il finanziamento.

Il calcolo della propria capacità di "mutuo-acquisto" è, quindi, il primo passo da compiere ancor prima di andare alla ricerca della casa, perché consente di capire qual è la fascia di prezzo limite dell'immobile che possiamo permetterci. Per conoscere il proprio potere di "mutuo-acquisto" bisogna:

  • Partire dal reddito netto familiare, andando a sommare tutti i redditi dei mutuatari (se si vuole procedere con un mutuo cointestato).
  • Sottrarre alla somma ottenuta la quota di eventuali finanziamenti in corso.
  • Il mutuo sarà concesso solo se il rapporto tra rata mensile del mutuo ed entrate nette mensili non supererà il 33-35%.

Quale istituto bancario scegliere?
Tra i passaggi che determinano la preferenza di un mutuo rispetto a un altro c'è la scelta dell'istituto bancario a cui affidarsi. È bene individuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le nostre esigenze e la scelta della banca è davvero importante in quanto bisogna cercarne una che offra le dovute garanzie a tassi di interesse minori. Uno dei fattori che contribuiscono a far ricadere la decisione del mutuatario su un determinato istituto finanziario è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo complessivo del mutuo, comprensivo di tutte le spese (oltre ai consueti interessi) come: spese di incasso rata, istruttoria e perizia, assicurazioni obbligatorie ecc.

Questo tasso è il parametro più importante per valutare l'effettiva convenienza di un finanziamento e deve essere indicato per legge sui documenti informativi della banca. Confrontate le varie offerte di mutuo, ordinate per TAEG, si opterà per la banca che offre quello più basso.

Uno dei costi che influenzerà maggiormente il TAEG è lo spread, ovvero un importo "extra" che l'intermediario calcolerà rispetto al tasso di riferimento (variabile o fisso che sia).

Soluzioni per giovani e famiglie

La scelta e l'acquisto di un immobile è una decisione tra le più complesse e impegnative della vita. Ci sono molti aspetti da considerare, sia relativi alle motivazioni che portano alla compravendita (acquisto prima casa o in asta, donazione, cambio casa per smart working), sia all'immobile in sé, sia alle spese da sostenere, tra cui il finanziamento del proprio progetto. Per questo sul mercato si moltiplicano offerte che hanno l'obiettivo di aiutare gli utenti nelle proprie scelte.

Un esempio per famiglie o giovani in procinto di attivare un mutuo? Secondo gli esperti di Avvera la soluzione è l'adesione al Mutuo CONSAP, un finanziamento in grado di raggiungere un bacino di clienti più ampio e di aiutare con specifiche agevolazioni nell'accesso al credito anche le fasce di età più giovani: il Fondo di Garanzia infatti può coprire l'80% della quota capitale e pertanto le somme da anticipare saranno notevolmente inferiori.

Un altro esempio, per chi deve iniziare una ristrutturazione dell'immobile, è l'opzione "Stato avanzamento lavori", una soluzione innovativa Avvera che, tra le proprie caratteristiche, consente a chi ha deciso di rendere più green la propria casa di individuare agevolmente la classe energetica dell'immobile attraverso l'utilizzo di una specifica app.

I TASSI DEL MUTUO
Un mutuo è un prestito a titolo oneroso, pertanto chi ha ricevuto la somma di denaro, oltre che provvedere al suo rimborso, dovrà corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse. Nel mercato immobiliare esistono due tipologie di tassi:

TASSO FISSO, viene concordato nel momento in cui si stipula il contratto di finanziamento e rimane costante per tutta la sua durata, così come l'importo di tutte le rate.

TASSO VARIABILE, viene stabilito al momento della stipula del contratto ma viene poi ricalcolato periodicamente per tutta la durata del prestito in base all'oscillazione del mercato finanziario.

Esistono poi mutui a tasso variabile con cap (capped rate), che prevedono un tetto massimo per il tasso di interesse da applicare alle rate oltre il quale non potrà mai salire (anche se i tassi di mercato dovessero superarlo) e mutui a tasso misto, che consentono di cambiare il tasso di interesse periodicamente, passando da uno variabile a uno fisso e viceversa.

Prima ancora di valutare se affidarsi a un tasso fisso o a uno variabile, è bene sapere che il tasso del mutuo è composto da due elementi:

  1. Lo spread scelto dalla banca, il margine che l'istituto di credito applica per coprire i costi dell'operazione e per ritagliarsi un profitto.
  2. L'indice finanziario di riferimento, che registra l'andamento del costo del denaro e dell'inflazione e, di conseguenza, dei tassi presenti sui mercati finanziari.

Il mutuo a tasso fisso è agganciato all'indice IRS (Eurirs), che va da 1 a 50 anni, e corrisponde alla durata del mutuo. È un indice diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea e stima quanto costerà il denaro nel lungo periodo. Solitamente si applica l'IRS a 30 anni.

Il mutuo variabile, invece, è agganciato agli indici EURIBOR (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce. Si tratta di tassi che indicano il prezzo del denaro all'ingrosso per brevi scadenze, cioè quanto costa alle banche prenderlo in prestito da altre banche o dalla Bce. Solitamente si usa il tasso Euribor a 3 mesi.

Le tipologie di ammortamento

Esistono tre principali metodi di ammortamento del debito contratto con un mutuo: alla francese, all'italiana e all'americana. Vediamoli nel dettaglio.

Alla francese

  • In fase di emissione di un prestito o mutuo, viene definito che l'importo erogato venga restituito con gli interessi in rate costanti.
  • Ogni rata è composta da una quota di capitale e una quota di interessi.
  • Con questa tipologia il cliente paga inizialmente rate rappresentate principalmente da soli interessi.
  • Se si decidesse di estinguere anticipatamente il mutuo, il capitale residuo sarebbe di ammontare ancora considerevole, in quanto inizialmente sarebbero stati pagati soprattutto gli interessi.

All'italiana

  • La rata è variabile e decrescente, in quanto la quota capitale rimane costante e questo porta a una diminuzione progressiva dell'importo della rata. Allo stesso modo, la quota interessi decresce e varia in funzione del debito residuo da rimborsare, mese per mese.
  • Con questo metodo gli interessi rimborsati al termine del piano saranno inferiori rispetto agli altri tipi di ammortamento, poiché la restituzione del capitale residuo avviene più velocemente.

All'americana

  • Rappresenta un piano di ammortamento tra i più complessi, in quanto non si basa sulla classica restituzione periodica di una quota capitale comprensiva degli interessi.
  • Questo piano prevede una rata divisa in due parti: la prima riguarda il rimborso del costo degli interessi del prestito, mentre la seconda parte forma un capitale di accumulo (con tasso diverso) che alla fine del piano andrà a costituire un importo uguale al debito sottoscritto. Da questa unione si otterrà l'estinzione del prestito o mutuo.
  • Questo piano ha la necessità di determinare al centesimo le cifre che dovranno essere investite nel Piano di Accumulo (PAC) per far sì che si abbia esattamente il capitale di cui si ha bisogno alla scadenza del contratto di mutuo o prestito.

I RISCHI E I VANTAGGI
Prima di sottoscrivere un mutuo è necessario essere certi di poterlo rimborsare, anche alla luce di eventuali finanziamenti in corso, debiti pregressi o di possibili imprevisti come la perdita di un'entrata rilevante o spese improvvise; è bene pensare anche di sottoscrivere una buona polizza. Nell'eventualità in cui ci si accorga di non essere in grado di pagare le rate, è consigliabile chiedere una rinegoziazione delle condizioni (vedi sotto) alla banca o all'istituto finanziario a cui ci si è rivolti. Un allungamento del finanziamento, per esempio, rende le rate mensili più basse e quindi più sostenibili.

Un altro rischio da tenere in conto è il possibile aumento dell'importo delle rate. Bisogna aver presente che l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, infatti, i tassi variabili all'inizio sono più bassi di quelli fissi ma possono aumentare nel tempo, facendo così crescere l'importo delle rate anche in misura consistente.

La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile presenta però anche dei vantaggi come l'ottenimento di un risparmio fiscale: gli interessi passivi pagati possono essere portati in riduzione dell'Irpef (l'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) dovuta dal contribuente, compresi gli oneri accessori.

Come ottimizzare i finanziamenti

Estinzione - Chiusura del finanziamento

  • Può presentare costi di chiusura del finanziamento.
  • Attraverso l'estinzione vengono azzerati gli interessi originariamente dovuti dalla data del saldo fino alla scadenza.


Surroga - Portabilità del mutuo presso altra banca

  • È utilizzata solo per i mutui.
  • Quando si effettua una surroga, l'importo pattuito deve essere lo stesso del debito residuo.
    È un'operazione gratuita.
  • Permette di modificare i parametri del mutuo (durata, tasso).
  • Vengono mantenuti i benefici fiscali.

 

Sostituzione - Estinzione vecchio e attivazione nuovo

  • La sostituzione può avvenire anche se l'importo differisce dall'originario.
  • Si può fare riferimento anche a una banca diversa da quella dove si è attivato il finanziamento o mutuo.
  • Sono previsti costi di estinzione.
  • Sono previsti costi di attivazione.


Rinegoziazione -  Modifica condizioni contrattuali

  • La rinegoziazione viene svolta all'interno della stessa banca.
  • Con questo intervento si possono ottenere una durata, un tasso d'interesse e uno spread diversi.
  • Sono previsti costi limitati o nulli.


Consolidamento - Finanziamento per estinguere i debiti

  • Può creare nuova liquidità.
  • Si può effettuare in una banca diversa da quella dove è stato iniziato il finanziamento o mutuo.
  • Sono previsti costi di estinzione.
  • Sono previsti costi di attivazione.

Tre consigli utili
1. Più i tempi sono lunghi e più è importante tenere in considerazione i possibili imprevisti: una copertura assicurativa è indispensabile per tutelare noi e i nostri familiari.
2. Se riesci, affianca alla sottoscrizione di un mutuo l'attivazione di un PAC (Piano di Accumulo) che ti possa aiutare a creare un gruzzoletto utile a estinguere, nell'eventualità, il mutuo in anticipo.
3. Controlla periodicamente le condizioni del mercato: grazie alla surroga puoi trovare condizioni economiche vantaggiose e senza alcun costo aggiuntivo per te.

Per daperne di più vai sul sito di ProfessioneFinanza.

A cura di di Jonathan Figoli CEO ProfessioneFinanza® e responsabile Family Economy School

23 maggio 2022
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